2015年6月東京メロンパンFC（フランチャイズ）本部：
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> ◆千駄木物件 （スケルトン）
> 月額賃料：220,200 ※若干の減額を交渉中
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> イニシャルコスト予測
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> 合計/600万
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> （方針）
> 現況スケルトンのためイニシャルコストを抑えるシナリオ。
> お客様から見える部分のみの造作にとどめる。
> （カーコンビニ倶楽部方式）
> 機材を中古で揃える。
> （中古で全く支障なし/勝どき店で実証済み）
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> （内訳）
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> ・物件取得費 約250万円
> （礼金2月、保証金4月、保証料約１月）
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> ・店舗設備費 約100万円（中古機材）
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> ・店舗造作費 約150万円
> (内装・外装・電気・ガス・水道配線等）
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> ・その他準備及び予備費 約100万円
> （開店前家賃、店員準備期間人件費等）
「東京メロンパン」FC（フランチャイズ）加盟店に出資して、オープンさせることを決めてから、速攻で、予約金などを支払い、「東京メロンパン」FC本部からの物件情報を頂けるようになった。
「東京メロンパン」FC本部も限られた人材の中で足を使っていただき、物件をオンサイトで確認。情報を提供してくれたのである。
もちろん、情報が提供される物件は、「東京メロンパン」FC本部に蓄積しているメロンパンナ社長の経験を元にした・・・「東京メロンパン」開店に適した物件。
ぼくたちは「東京メロンパン」FC本部が情報を最も多く持っている東京での出店を目指していたが、物件の取得に関しては、オーナー側も足、人脈などを使って物件を探さなければならない。
どんな物件が適しているのか？周りの環境は？価格は？広さは？
メロンパンナ社長は、「近くに●●●があるのでいいですねー！」とか、「近くの●●屋が●●●を出しているから・・・」とか。。。
メロンパン事業の素人では到底気づくことができないポイントを瞬時に見抜いてアドバイスを下さった。
ノウハウの出来上がっている「東京メロンパン」FC（フランチャイズ）加盟店ビジネスにとって、物件の取得というのは、最も重要なポイント。この点は、「東京メロンパン」FC本部と十分に協力して検討していく必要があった。
東京メロンパン千駄木店のイニシャルコスト
ぼくを含め、3名の投資家仲間で共同出資した「東京メロンパン」FC（フランチャイズ）加盟店。
3名の合意の上、「東京メロンパン」FC本部から情報提供のあった千駄木の物件に決めることにした。
最終的な決め手は、メロンパンナ社長も、「ここで成功しなけりゃ、どこで成功するんだ？」と言ってしまう程の好立地にあった。
千駄木駅を出てから徒歩10秒という超好立地のため、家賃は高いものの、最終的には、売上や利益の予想をもとにしながら、最終決定した形である。
最終的に、「東京メロンパン」千駄木店をオープンするのに、イニシャルとして発生した金額は以下のとおりである。
→ 契約後に加盟金として補填
・保証金：100万円
→ 解約時返還。材料の保証料等
・実地研修（約2週間）：50万円（税別）
→ 既存店での初期実地訓練（2週間）店長クラス。店舗運営に関するノウハウや円滑な運営、メロンパンの焼き方などのトレーニング費用。
・座学研修2日間：10万円（税別）
→ 経営、マーケティング、アルバイト採用などに関する知識の習得。
・物件取得費 約250万円
→ 礼金2月、保証金4月、保証料約1月
・店舗設備費 約100万円（中古機材）
・店舗造作費 約150万円
→ 内装・外装・電気・ガス・水道配線等
・その他準備及び予備費 約100万円
→ 開店前家賃、店員準備期間人件費等
合計約900万円
この数字は、あくまでもぼくたちが開店した東京メロンパン千駄木店の話なので、ひとつの目安として考えていただきたい。当然、物件が異なれば、物件取得費等に大きな違いが出てくるからだ。
投資資金回収の目論見（あくまで予想）
メロンパンナ社長が運営されるメロンパン屋さんのモデルケースとして、
売上総利益：84万円
営業利益：33万5千円
営業利益率：22％
という月間の数字がある。この数字は、人件費として30万円計上しているものだ。
もちろん、パートさんやバイトに全てをお願いするのではなく、オーナーが店舗に立つことで、人件費の数字も調整でき、利益を上げることができる。
・・・が、ぼくの場合、オーナーが3名とも海外居住者のため、オーナー自身が店舗に立つことは考えていない。
東京メロンパン千駄木店の収益予測は・・・「東京メロンパン」FC本部の持つデータを参考にすると。
- 月間売上高：200万円
- 月間粗利益：100万円
- 月間営業利益：45万円
年間の営業利益は、45万円 x 12ヶ月 = 540万円
宮本：「ええぇぇぇ。。。。 ・・・ということは、2年も待たずに回収できる計算になるのか！」
地道にコツコツ。メロンパン屋さんビジネス恐るべしである。けれども、実は・・・「東京メロンパン」FC本部から、「開店特需」という魅惑の現象の存在が明らかに。
どうやらメロンパン屋さん特有の現象のようだが、開店直後の繁忙期としては、2倍～3倍の売上が、2ヶ月間～3ヶ月間続くことが、東京メロンパンの大元を構築した、メロンパンナ社長の、長年の過去実績から予測されているのだ。
つまりは・・・妄想込みの皮算用ベースによれば、
・月間売上高：600万円？？？（妄想）
・月間粗利益：300万円？？？（妄想）
・月間営業利益：135万円？？？（妄想）
こうなってくると、下手したら1年を待たずに回収ができてしまうのでは・・・？
と、わくわく妄想が大好きなぼくたち3名の投資家は期待しているのである。
注：月官門属性の多い本部の人たちは、 決して、そんな甘いことは言わない。ぼくが勝手に妄想してるだけ（笑）
ただし、噂の「開店特需」。実際に東京メロンパン千駄木店をオープンさせた2015年9月の売上は、合計で3,953,223円だった。
9月15日オープンだったので、ちょうど半月での数字である。単純計算だが2倍すると約800万円。
妄想を遥かに超える実績が既に出てしまっているのだ。。。（嬉）
追伸
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